建筑工程全生命周期成本咨詢服務方案

 

 

 

 

招標編號：****

投標單位名稱：****

授權代表：****

投標日期：****

 

 

第一部分對深入解析造價咨詢服務

一、項目概述與理解

1.1項目介紹與背景

1.2服務期安排

自合同生效之日起，直至本建設項目竣工結算通過委托人集團公司與政府部門的雙重評審、審計及財務決算階段結束。若項目分期實施，暫未確定工期，我方已充分考量了工期的不確定性。無論項目周期長短，本合同將持續(xù)有效并具備約束效力，不會因分期建設帶來的工期延長或施工暫停而增加額外費用。若采用分期建設模式，項目負責人、駐地負責人及各專業(yè)組組長需按期履行職責。除上述關鍵角色外，其他咨詢服務人員將根據(jù)項目的階段性進展分階段投入，具體人員數(shù)量將以規(guī)劃許可證中建設面積占項目總面積的比例為參考，咨詢方需提交人員投入計劃，經(jīng)委托人審批后執(zhí)行，以審批結果為準。

1.3詳細階段服務描述

本合同規(guī)定，咨詢人將為本建設項目提供全程造價咨詢服務。委托方有權根據(jù)項目實際需求調整服務類別與內容。在調整時，咨詢人需遵照既定的合同條款執(zhí)行，僅對已完成且經(jīng)委托方或政府部門確認的服務工作按照合同約定的計費和結算機制進行結算，不涉及額外費用的計取，也無任何經(jīng)濟補償或賠償。咨詢服務涵蓋但不限于：

(一)前期階段造價咨詢：

1、任務概述：負責工程概算的編制與審核(以下簡稱'工程概算編審')。該工作包括根據(jù)初步設計圖紙精細估算工程量并確定相關費用，生成編審報告。同時，需根據(jù)委托方指示，協(xié)同相關部門完成概算的審批流程，并為初步設計的優(yōu)化提供專業(yè)咨詢建議。

2、我們致力于經(jīng)濟視角下的方案設計評估，旨在協(xié)助委托方優(yōu)化現(xiàn)有設計，提供詳盡的優(yōu)化策略，并針對每種優(yōu)化提議分別生成詳細的投資效益分析報告。在得到委托方的審批并確認后，將嚴格執(zhí)行相關方案。

3、在項目初期階段，我們的服務包括協(xié)同委托方制定招標工程的實施方案和工作計劃。我們致力于編審項目招標文件及合同中的造價部分，確保條款準確無誤。我們將積極參與招標流程，根據(jù)不同的發(fā)包模式，為委托方提供翔實的風險評估建議，并支持現(xiàn)場答疑、開標、評標等活動。此外，我們還將對各類招標項目的投標價格進行合理性分析，全面滿足委托方對造價咨詢服務的其他需求。

(二)施工階段全過程造價咨詢：

1、招標階段

(1)當咨詢人收到委托人的書面通知書后，應自當日起計，于30個自然日內或按照委托人另行書面通知的時間期限內，完成施工圖預算的編制或審核工作，并提交正式的報告、電子文檔以及相關的計算過程資料，統(tǒng)稱為"工程預算編審"，涵蓋預算編制、鋼筋抽料等內容。在此過程中，咨詢人需從投資控制的視角對施工圖進行全面審核，包括設計的詳細程度、材料設備的規(guī)格與參數(shù)等，最終出具該階段的正式編審結果意見。

(2)在總承包合同（由委托人與勘察設計施工總承包承包方協(xié)定的造價信息文件）中，針對缺失的材料和設備，咨詢人需履行詢價程序。具體要求如下：詢價機構需至少聯(lián)系三家同等資質的供應商，并提交經(jīng)正式蓋章的報價文件，原始文件應提交委托人作為歸檔資料。同時，咨詢人需從專業(yè)視角對詢得的價格進行合理性的評估與管控。

(3)咨詢人需提交針對超出估算與概算、預算超出概算的詳細分析報告，內容包括各清單項目的具體對比及其超支原因，并附帶相應的合理性改進建議。

(4)承擔甲供材料設備采購（如適用）招標文件的技術審查任務，并全面負責招標過程中的造價相關事務。

(5)本階段，委托方對造價咨詢服務的額外需求

2、材料設備供應及施工階段

(1)根據(jù)與本建設項目關聯(lián)的總承包合同、監(jiān)理協(xié)議、物資設備采購合約、批準的預算估算以及相關政策辦法，本服務旨在協(xié)助委托方對項目的合同執(zhí)行過程中工程造價實施全面管理。這涵蓋了材料設備詢價與主要材料單價的審定，綜合單價的審核；設計變更預算的編撰或審閱，施工現(xiàn)場簽證費用及相關費用的核算或審定；以及其他與合同和造價相關的任務。同時，將按照委托方的要求提供相應的書面造價咨詢服務報告。

(2)根據(jù)工程進展，負責審核施工、材料設備采購等合同的計量支付，并根據(jù)委托人審批后的年度、月度資金使用計劃、合同及實際支付情況進行現(xiàn)金流量分析，協(xié)助委托人進行資金動態(tài)管理，合理調配和運用資金，降低建設成本；

(3)確保實時構建各類造價管理手冊，涵蓋但不限于主要材料單價及綜合單價記錄、設計變更預算的核算、計量支付與現(xiàn)場簽證費用的統(tǒng)計，以及所有與合同造價相關的造價檔案。此類臺賬需實施動態(tài)數(shù)據(jù)維護，以保證信息的即時性、有效性、精確性和安全性，對所提供的數(shù)據(jù)準確性負有責任。

(4)承擔對工程項目建設除建筑安裝費用以外的各類其他費用的監(jiān)管與管控職責，為委托方策劃并制定相關計劃及統(tǒng)計報告，協(xié)同委托方有效執(zhí)行全項目的投資控制任務。

(5)監(jiān)控并深入剖析項目執(zhí)行過程中資金運用的詳細狀況，針對關鍵工程造價因素進行嚴謹?shù)难芯颗c評估，同時制定相應的對策。依據(jù)委托方的指示，確保及時向委托人呈交造價控制的動態(tài)分析報告。

(6)實時監(jiān)督工程實施，依據(jù)審批的施工圖紙進行，如遇建設標準提升或規(guī)模擴大，需即時向委托方呈遞書面報告。

(7)承擔甲供材料設備（若有）的使用計劃編制或審閱工作，確保計劃的精準性；并負責對承包商提交的建筑安裝工程進度計劃進行嚴謹核查。

(8)負責參與工程造價相關的施工組織設計、施工方案及專項方案的審閱工作。

(9)負責參與施工過程中的專業(yè)分包工程（若有）及甲方提供的材料設備采購（如適用）的招標文件評審工作，同時承擔招標過程中造價相關工作的審定職責。

(10)撰寫符合委托人需求的工程造價經(jīng)濟指標分析報告

(11)本階段，委托方對造價咨詢服務的額外需求

(三)工程結（決）算、審計階段造價咨詢：

1、編寫旨在遵循委托人指示的《結算編制指引》，以助于承包商進行結算編制或審核工作。

2、在工程竣工驗收完成后，依據(jù)合同約定與竣工圖紙等關鍵文檔，我們將采取現(xiàn)場核查的方式，對工程量、計價以及相關費用進行全面核算或詳盡審查。并向委托方提交結算編審報告，確保其結果的精確性，對編審結果的準確性負有專業(yè)責任。

3、與委托方、政府部門以及本建設項目的關聯(lián)機構共同對成果文件進行詳盡的核查，涵蓋工程量、價格、計費標準與結算機制等相關內容，并確保提交經(jīng)核實無誤的核查結果確認記錄。

4、確保按照地方相關法規(guī)及委托人指示，對結算文件進行系統(tǒng)化的歸檔整理，對資料的邏輯連貫性和完整性負有專業(yè)責任。

5、當審計部門或相關機構進行本項目的審計任務時，我方將全面準備審計所需的各項資料，積極提供詳盡的答疑支持，并協(xié)同委托人充分配合審計部門及其團隊的工作，以確保審計工作的順利進行與達成目標。

6、承擔財務結算的編纂或核查任務：匯總所有建設項目費用，涵蓋建筑安裝工程投資、設備購置投資、待攤費用以及其他相關投入，形成一份詳盡的報告，全面概述工程建設周期、投資動態(tài)、預算執(zhí)行進度、建設成就及財務狀況。

7、此階段委托人要求的其它造價咨詢工作

(四)其他工作：

1、負責按照委托方的需求，進行零星工程項目造價咨詢服務的編制或審核，涵蓋服務類、貨物類及工程類等范疇。

2、當項目合同相對方提出相關索賠時，我們將根據(jù)合同條款及適用的法律法規(guī)，為委托方提供專業(yè)的咨詢服務。

3、負責協(xié)助委托人起草合同及相關文件，參與合同談判，并在必要時提供合同簽訂的支持。

4、負責代理委托方的合同管理事務，監(jiān)控與項目相關的合同方履行合約責任，支持委托方迅速行使合同權益。

5、按照委托方的指示，參與與本建設項目相關的各類會議及其他臨時性工作任務。

6、為委托方提供涵蓋本工程項目所有合同、材料及設備價格等相關資訊的專業(yè)咨詢服務。

7、在項目合同出現(xiàn)法律糾紛的情況下，我們將遵循委托人的指示，承擔造價編制或審核任務，提供專業(yè)的咨詢服務。我們承諾準備并提交處理糾紛所需的必要資料，積極解答相關疑問，協(xié)同委托方與法務部門及相關機構緊密合作，以確保法律糾紛的妥善解決。

8、委托人要求的其他相關咨詢服務。

在上述第一款至第四款中，如涉及'編制'或'審核'的條款，委托方有權依據(jù)項目具體需求，指示咨詢方承擔相應的'編制'或'審核'任務，咨詢方必須遵照執(zhí)行。值得注意的是，即使進行審核，也應建立在咨詢方獨立完成編制工作的基礎上，以確保結果的全面性和準確性。然而，'造價咨詢服務費的計費與結算方式、支付方式'將保持不變。

1.4詳細的專業(yè)服務項目

本項目涵蓋的造價咨詢服務，包括但不限于服務采購、材料設備供應以及施工階段的費用咨詢等相關內容。

1、房屋建筑工程

(1)任務內容：接納并管理前期基坑支撐及土方施工單位移交的場地，對接收時標高（即大底板底墊層底部下0.30米處）以下的區(qū)域進行土方平整、挖掘作業(yè)，并完成各相關部位的回填工作。

(2)基礎設施構建：涵蓋工程中的各類樁基與根基設施

(3)建筑工程主要包括：混凝土澆筑與施工、鋼筋配置與安裝、鋼結構設計與安裝作業(yè)、砌體構造工作，以及為其他專業(yè)預留預埋孔洞和修復開洞作業(yè)。

(4)涵蓋范圍包括：建筑電氣系統(tǒng)、給水排水設施、通風與空調工程、樓宇弱電智能化裝置的安裝，以及相關線纜和橋架的布設，全面承攬各類機電工程的設備安裝任務。

(5)防水體系：涵蓋所有結構部位的防水處理以及各類建筑樓層的防水層構建標準。

(6)裝飾施工涵蓋全面：包括精裝修與簡易裝修在內的所有施工環(huán)節(jié)。

(7)1. 人防設施概述：包括人防建筑的設計與構建、人防結構的重要性和規(guī)劃、預留空間的合理利用、以及人防門的安全性能與安裝技術。

設備設施；

(8)門窗系統(tǒng)：涵蓋各種類型的入戶門、防火門以及隔斷，包括各式門窗產(chǎn)品。

(9)電梯設施采購與安裝服務：包括所有直梯及扶梯的購置與安裝工作。

(10)消防工程：所有消防系統(tǒng)工程；

(11)涵蓋全面的幕墻建造項目：包括各種類型和部位的幕墻工程

(12)樓地面與天面工程：涵蓋所有區(qū)域及類型，包括屋面與出屋面的樓地面施工

工程；

(13)海綿城市建設項目：涵蓋全面的專項工程設計與實施

(14)所需的功能設備房，包括土建結構的裝修工程、設備安裝的基礎構建、預留預埋設施的設置、水電接口的連接點，以及收邊收口、補洞和縫隙處理等相關工作，需由第三方專業(yè)單位負責完成。

(15)項目拆除與改造內容：本工程需進行的周邊銜接加固與改造，包括但不限于結構強化、設備基礎加固以及已完成構筑物的改造，由勘察設計施工總承包方負責。其任務涵蓋為工程順利進行而采取的措施，如結構加固、臨時設施構建及機械設備配置，以及施工完畢后的拆除與環(huán)境恢復工作。

(16)周邊連接工程：本項目與周邊的連接的土建結構工程（含新建、改建及原狀恢復等）；市政水電連接；與周邊集中供能、燃氣的接駁；配合通訊、網(wǎng)絡、有線電視的接入；與地塊周邊建筑物連接的建筑結構包括地下公共車行通道工程；機電設備預留接口；

(17)本工程的施工范圍包括但不限于：境內及異地的營銷中心、樣板房、銷售通道以及各類展示區(qū)域的建設與實施。

2、市政及園林綠化工程

(1)市政工程項目涵蓋道路建設、瀝青混凝土鋪設、照明設施（路燈）以及交通安全標志與設備等多個組成部分。

(2)涵蓋的項目內容包括：廣場綠化設計、園林景觀構建、精致景觀小品創(chuàng)作、藝術裝置陳設、以及水景與景觀照明工程的實施。

(3)紅線外相關配套工程等。

3、提供涵蓋勘察設計及監(jiān)理在內的全程工程造價咨詢服務

4、其它造價咨詢服務工作。

5、本合同服務內容不包括委托人先前單獨委托并已完成的工程項目。

6、鑒于本項目的造價咨詢服務將劃分為兩個標段執(zhí)行，盡管造價咨詢職責并不涵蓋這些范圍，但在辦理施工許可證、質檢、安檢、驗收以及遵循政府規(guī)定的相關文件和備案等必要程序時，如需造價咨詢單位對文件進行確認并蓋章，咨詢方應無條件配合，并且不涉及額外費用的產(chǎn)生。

1.5我們的咨詢服務目標

造價咨詢服務的主要職責在于運用高效手段確保工程實施階段的造價管理得到精準控制。遵循批準的項目估算的大致方向，依托于詳盡的可行性研究報告和明確的用戶需求書，對項目的初步設計與設計概算進行嚴謹評審，將審批后的設計概算確立為項目的投資控制基準。目標是嚴守預算，控制設計概算、預算編制、過程審核及結算審計的精度誤差保持在可接受范圍內，實現(xiàn)過程管理的精確無誤，防止進度款支付超出預算。同時，確保項目按時、高質量完成，從而實現(xiàn)社會、環(huán)境與經(jīng)濟效益的多重豐收。

1.6項目造價服務的質量標準

嚴格遵循國家、省、市的相關法律法規(guī)，以及中國工程造價協(xié)會發(fā)布的《建設項目全過程造價咨詢規(guī)程》(CECA/GC4-2017)，確保咨詢服務滿足合同約定的深度與各項規(guī)定。涵蓋但不限于以下關鍵工作內容：

(一)在本建設項目的所有階段，審定過程中將嚴格實施全面審核方法。

(二)咨詢人的主要職責在于對本建設項目實施造價管控，除非能提供確鑿證據(jù)排除其自身責任，否則應對項目預算超出估算或概算的情況承擔相應責任。

(三)咨詢人應遵循委托人的指示，及時履行合同第一部分"四、合同服務類別及服務內容、范圍"中規(guī)定的造價咨詢服務，并在接到委托人書面通知后按期提交相應的咨詢成果。對于甲方提出的額外任務，乙方同樣需在接到甲方書面通知并考慮到合理期限內提供相關的咨詢服務成果。

(四)信息化管理的要求：

咨詢人需采用計算機技術，并依托委托方指定的工程管理信息系統(tǒng)，對造價咨詢服務實施科學化管理。咨詢公司需自行承擔相關軟件（包括一套全專業(yè)的計價軟件）在計算機工程信息管理系統(tǒng)中的應用支持，包括供委托方使用的部分。為此，咨詢公司應配置專門人員實時錄入和更新與本建設項目關聯(lián)的造價資訊，以確保資金流轉、進度付款等關鍵事務的透明度和時效性。這些崗位人員必須通過崗前培訓并取得合格證書后方可上崗。咨詢公司需確保錄入、維護信息的準確性、完整性和及時性；如未能按委托方規(guī)定的時間要求完成信息錄入、更新或傳輸，咨詢公司將負相應責任。

將咨詢服務費用的支付權移交給委托人，允許其選擇延期支付或暫停支付。

(五)咨詢人員及其駐場團隊應嚴守法律及委托單位的各項規(guī)章制度，秉持專業(yè)的職業(yè)操守和道德規(guī)范，以嚴謹?shù)木衤男性靸r咨詢服務職責。他們需確保信息的精確、迅速和高效，與委托方及項目相關各方緊密協(xié)作，全力以赴保障委托方的合法權益。任何情況下，均不得濫用其在項目中的職務之便謀取非法利益。

(六)在執(zhí)行職務過程中，咨詢人員及其相關人員對從委托人處獲取的商業(yè)秘密、文件資料以及相關工程資訊，負有嚴格的保密責任。

(七)咨詢人在履行本建設項目服務時，不得接受任何可能對項目產(chǎn)生利益沖突的相關方委托。若咨詢人與本合同涉及的業(yè)務（包括但不限于勘察、設計、施工、招標代理、造價咨詢、監(jiān)理等)存在潛在利益關聯(lián)，可能影響公正執(zhí)行的情況，必須主動申請回避。若咨詢人違反此規(guī)定，除需退還相應咨詢費用外，還應對委托方造成的損失承擔賠償責任。情節(jié)嚴重者，委托方有權單方面解除合同，并追究其相應的法律責任。

1.7我們的全面造價咨詢理解

在建設管理中，建設項目全程造價的有效控制占據(jù)核心地位，是一項動態(tài)管控的過程。其目標超越了單純確保項目投資不超出預定預算，更強調在滿足業(yè)主期望的功能目標下，高效利用資源，嚴格控制工程投資，以追求最大的經(jīng)濟效益。全程造價咨詢服務區(qū)別于單一的概算審定、預算編制、工程量清單制作或結算審核，它具備全面整合和一體化的特點，涵蓋了從項目啟動到竣工驗收各階段的成本規(guī)劃、預估、確認與管控。通過運用現(xiàn)代項目管理的全要素、全方位風險控制策略，對概算審核、施工圖預算編制、施工實施、竣工結算及審計等關鍵節(jié)點進行全程把控，確保造價在項目生命周期內始終保持可控，同步實現(xiàn)業(yè)主對于精度、時效和效益的多重目標追求。

項目已完成設計施工總承包單位的招標工作，其預算編撰在施工階段進行，區(qū)別于常規(guī)先預算后招標的項目，這在投資管理上具有獨特性。在傳統(tǒng)發(fā)包模式下，造價咨詢通常在設計單位確定、施工圖紙通過審圖機構審核后，由咨詢機構制定招標控制價，經(jīng)相關部門審批，通過公開招標，中標單位的報價將作為投資控制依據(jù)，并用于支付進度款項。施工過程中，對設計變更進行有效核算，以結算工程價款。  然而，在EPC項目中，造價控制的核心角色轉至總承包單位，他們主導設計與采購等造價關鍵環(huán)節(jié)。EPC項目在施工招標前，由于缺乏詳細施工圖，項目內容、功能需求、技術經(jīng)濟指標、設計標準及材料設備選擇尚未明確。因此，造價控制主要依賴于施工過程中的明確和調整，這對業(yè)主提出了更高的要求，需要精細把控，確保投資控制的全面性和合理性。  為了實現(xiàn)這一目標，業(yè)主需投入更多精力，對項目進行詳盡規(guī)劃。同時，要求施工單位與設計單位緊密協(xié)作，實施限額設計，預防不必要的變更，因設計變更導致的造價增加將不被納入工程費用。設備材料費用在工程造價中占據(jù)重要份額，設備材料采購的質量和成本控制由業(yè)主、監(jiān)理單位和造價咨詢單位共同負責。  綜上所述，對全過程造價咨詢單位的專業(yè)能力和責任提出了新的高標要求。

具體工作包括：

前期概算審核階段：

檢查概算編制的范圍與主管部門批準的建設項目以及具體工程內容是否吻合，著重審核分期建設項目的建筑界線及工程細節(jié)是否存在重疊，全面核查設計工程量，確保概算工程量與設計圖紙的實際量級基本相符，避免重復計算或遺漏估算。內容需詳盡，費用構成完備，計算方法公正合理，滿足概算文件的構成標準。對于不符合編制規(guī)定的部分，將嚴格按照相關規(guī)程進行嚴謹審核，力求工程費用評估準確，既不過高估計，也不遺漏少計。對于工程建設其他費用，依據(jù)項目實際情況列出，力求清單完整，不遺漏也不冗余。

預算編制階段：

獨立負責預(結)算項目的預算價及工程量清單編制，確保材料價格尤其是主要材料和設備價格的精確核定。遵循甲方確認的預算價編制原則執(zhí)行，如遇施工圖紙問題或設計深度不足，需及時向甲方反饋并提交書面的優(yōu)化建議，以經(jīng)濟性為導向優(yōu)化設計方案。工程量計算項目的結構、排序和計量單位須與預算定額保持一致，以防止遺漏和重復，提升定額項目的選用效率。工程量作為預算編制的基礎數(shù)據(jù)，其準確性對編審質量和速度至關重要。在選套定額時，需詳盡分析項目內容，精準運用工程量清單法，精確計算工程造價及相關的技術經(jīng)濟指標。同時，預算編制過程中將涉及鋼筋用量的詳細計算，并提供鋼筋抽料分析表。此外，還需在規(guī)定時間內完成材料詢價，高效完成預算價的編制，并提交包含工程量清單的電子文檔，供相關審核部門審查。

施工階段：

在EPC項目實施過程中，預算編制需與施工環(huán)節(jié)緊密結合。預算編制人員應積極參與施工圖紙審查，挖掘設計優(yōu)化潛力，以降低投資成本。提供技術先進且經(jīng)濟合理的建議，確?，F(xiàn)場已完成工程量在圖紙中準確反映，減少設計變更帶來的現(xiàn)場操作。根據(jù)工程實際進度，定期向招標方提交投資控制的月報、季報與年報。參與施工周、月例會及相關造價專題會議，對工程預付款進行審核，并與實際完成的工程量進行對比。對實際投資支出與項目控制計劃目標進行對照，據(jù)此調整工程預算控制目標，編制工程造價動態(tài)分析表。此外，還需收集市場材料價格信息以及機電設備、成品半成品的詢價資料，建立各時段的工程量庫、單價庫和相關費率匯總表。施工階段的投資控制與項目質量控制、進度管理、合同管理和索賠處理緊密相連，目標是全程、全維度確保項目整體目標的實現(xiàn)。

結算階段：

任務規(guī)劃：嚴謹收集并整理結算所需的各種文件。親臨施工現(xiàn)場，詳盡掌握項目的實時動態(tài)。依據(jù)招標方的指示，對工程結算進行全面核查，涵蓋建安工程費、設備費及各類相關費用等眾多環(huán)節(jié)，包括但不限于工程量、現(xiàn)場簽證、材料、定額適用性、措施項目、其他費用、取費標準以及附屬和追加工程的審核。還需與結算申報部門進行核對，確保初步審核結果準確無誤后，經(jīng)招標人審閱確認，最終由相關人員簽字并蓋章，提交初步審核報告。目標在于確保整個過程的精確性和合規(guī)性。

工程決算、審計階段：

在審計部門或有關單位開展本建設項目審計工作時，負責準備審計所需材料，做好審計答疑工作，協(xié)助委托人配合審計部門及相關單位工作，確保審計工作順利完成。負責財務決算的編制或審核：整合整個建設項目的費用包括建安工程投資、設備投資、待攤投資和其它投資等費用，出具反映工程建設時、投資情況、工程預算執(zhí)行情況、建設成果和財務狀況等全面性的總結報告；

二、項目造價咨詢管理的關鍵挑戰(zhàn)與關鍵點

2.1EPC項目下，強調業(yè)主全面規(guī)劃能力提升

在EPC項目實施過程中，業(yè)主需在初步設計概算階段進行深入論證與多方案比選。一旦選定方案，應嚴格遵循，鑒于此類項目通常具有緊迫的工期特性，若在初步設計階段未能充分論證和詳細規(guī)劃，可能導致投資決策與設計方案在后續(xù)階段面臨變更的風險，從而影響時間效率。

2.2 為了有效控制施工變更，業(yè)主提議預先批準設計方案

鑒于EPC項目施工啟動后設計圖紙的不確定性，這為業(yè)主臨時需求提供了可能。因此，我們建議業(yè)主盡早提出所有預期需求，同時，設計單位需積極與業(yè)主進行深度交流，預先理解并把握業(yè)主的意愿和目標。這樣可以預防在設計流程中因業(yè)主需求變更導致的設計頻繁修訂，從而確保正式圖紙版本的確定性得以維持。

2.3施工單位要與設計單位充分溝通

區(qū)別于常規(guī)項目管理，EPC項目通常由聯(lián)合體承攬，其中施工單位作為主導方，設計單位則作為協(xié)作方。為了防止施工過程中出現(xiàn)未遵循設計圖紙導致的變更簽證，特別是因設計方責任引發(fā)的變更，不應追加工程費用。施工方需與設計方開展深度溝通，全面推行限額設計和優(yōu)化設計策略，以逐步實現(xiàn)項目全程的造價管控。

2.4 本項目具有顯著的服務周期和全面的專業(yè)特性，對各階段的服務質量有嚴格的要求。

鑒于項目規(guī)模龐大，投資額度高、建設周期長且技術繁復，涵蓋了土建、裝飾裝修、安裝、園林綠化及市政配套設施等多個專業(yè)領域。因此，對本項目的全程造價咨詢服務而言，是一項高度整合與協(xié)同的專業(yè)任務。服務內容涵蓋從初始的概算審核，到詳細的施工圖預算編制，貫穿施工過程直至最終的竣工結算審查和審計階段。所需應對的工程類別包括但不限于建筑結構、裝飾裝修、機電設備、電力與通信設施、給排水系統(tǒng)、暖通空調、智能化設施以及市政與園林綠化及道路工程。鑒于項目的專業(yè)深度和廣泛的服務需求，對造價咨詢團隊的專業(yè)素養(yǎng)與綜合能力提出了嚴格要求，包括豐富的經(jīng)驗、全面的統(tǒng)籌規(guī)劃、卓越的溝通協(xié)調能力和組織執(zhí)行力。

2.5關于項目基坑支護界面的關鍵注意事項

鑒于本項目的整體設計與施工任務由單一承建商中標，然而基坑支護的造價服務已由業(yè)主另行指定專業(yè)咨詢機構負責。因此，在處理項目內的造價咨詢服務時，需明確區(qū)分各階段的交叉作業(yè)與界面銜接，頻繁與業(yè)主、設計方、施工單位以及專門的基坑支護造價咨詢機構進行溝通，以防止造價信息混淆，避免出現(xiàn)重復計費或遺漏計算的問題。

2.6建設標準高、技術要求高、協(xié)調的事項多

本項目秉承高標準與高起點的建設原則，其顯著特征包括龐大的建設規(guī)模、巨額的投資投入、艱巨的施工挑戰(zhàn)以及嚴格遵循的高標準和技術規(guī)格。造價咨詢過程中，中標咨詢機構不僅需與招標人和施工單位進行深度溝通，還需與勘察、設計、監(jiān)理、材料供應商、詢價單位及專業(yè)分包商等多方展開協(xié)作，以確認和核對相關細節(jié)。在遇到可能的造價爭議時，可能還需向造價和建設管理相關部門尋求權威解讀。項目結算階段，配合復審與審計是必不可少的環(huán)節(jié)。鑒于此，全程造價管理對于本項目的精準把控提出了極高的要求，反映出其復雜性和協(xié)調任務的繁重性。

2.7設備與軟件價格策略

鑒于本項目為規(guī)模宏大的公共設施，對于監(jiān)控與智能化系統(tǒng)的專業(yè)度有極高的需求。鑒于此類設備及配套軟件技術復雜，專業(yè)標準嚴苛，且部分技術受到專利保護，市場供應相對有限，因此設備和軟件的詢價與定價工作面臨挑戰(zhàn)。本項目涵蓋多元化的控制系統(tǒng)和服務系統(tǒng)，它們特性顯著，不僅專業(yè)性強，而且彼此間存在著高度的關聯(lián)性，許多系統(tǒng)甚至具備壟斷性和專利特性。理解各控制系統(tǒng)與服務系統(tǒng)的運行機制、它們之間的協(xié)同作用，以及關鍵組件的詢價與定價策略，構成了項目造價管理的核心與難點所在。

2.8高效管理幕墻與鋼結構工程成本核算

施工過程中，大面積、大規(guī)模的幕墻應用可能性極高。對于幕墻材料的選擇，不僅需確保精度與質量的優(yōu)異，更著重其安全性等特殊性能。幕墻工程的造價受多種因素制約，包括但不限于材料消耗量、配件選用、結構形式的復雜性、所選材料規(guī)格、風荷載條件以及幕墻的垂直高度。大型幕墻造價的精確控制構成本項目造價管理的一大挑戰(zhàn)。鑒于主體設計階段的深度通常不足以滿足鋼結構施工的需求，具體表現(xiàn)為節(jié)點詳圖的完備性、施工工藝規(guī)定和技術參數(shù)的明確性方面尚存不足。因此，在確保工期允許的情況下，建議采取策略，即先委托專業(yè)的鋼結構設計單位進行深化設計，隨后開展施工招標。在鋼結構初步設計階段，可基于估算的重量，引導投標方提供初步的報價依據(jù)，同時確保深化設計圖紙能通過主體設計單位和審圖機構的嚴格審核，且不額外增加成本負擔。

在造價咨詢服務中，針對工程項目的具體特性，需依據(jù)原設計圖紙的深度等要素，對選用的鋼結構工程招標模式進行詳盡的優(yōu)劣勢分析，包括可能存在的造價管控風險及其相應的應對策略。這些分析旨在為業(yè)主提供決策依據(jù)。明確設定合理的招標控制價，是造價咨詢機構的核心任務，無論業(yè)主采納何種招標方式。

2.9超高層建筑施工管理與費用策略

本項目除具有建筑體量大、施工難度高、配合復雜等特點外，還具有單層層高，須采用高支模施工，高空作業(yè)量多、垂直運輸量大等施工難點。項目整體施工技術和組織管理復雜，施工過程中的人工、機械降效明顯，但現(xiàn)有定額降效條款少，不利于工程造價的控制。 如何優(yōu)化施工組織方案、降低施工費用是造價控制的難點。

2.10與各方密切配合，加強圖紙與現(xiàn)場的一致性審核，加強設計變更審核

在審閱過程中，依據(jù)施工圖紙、竣工資料以及現(xiàn)場實際情況，對總承包范圍內的所有工程量進行嚴謹核查。對于施工中實際未實施但圖紙上列出的項目，結算時需相應扣除。同時，合同內已涵蓋的額外委托項目，不應在結算中增加費用。變更事項必須明確區(qū)分，如因設計缺陷、遺漏或總承包單位責任導致的變更，將不在結算范圍內。因此，項目進程中需各相關方如監(jiān)理等緊密協(xié)作，明確各自職責并發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，共同確保造價控制目標的順利達成。

第二部分項目各階段的關鍵控制挑戰(zhàn)、要點解析、應對策略與實施計劃

一、對本項目不同階段控制難點、重點分析及合理化建議

1.1設計概算階段重難點分析及合理化建議

1.1.1設計概算階段審核重點

概算設計作為設計文件的核心內容，承載著對建設項目總投資額的確立與管控功能。它是編制固定資產(chǎn)投資計劃、推行建設項目投資包干制、締結承發(fā)包合同的基礎文件，亦是簽署貸款合同、實施工程造價控制管理以及評估項目經(jīng)濟效益的重要依據(jù)。

設計預算估算需嚴格限定于立項批準的投資限額之內；若超出該限額，需對設計進行修訂或申請項目審批的重啟；一旦設計預算獲得批準，將不容隨意變更；任何修改或調整需經(jīng)原審批部門的重新審核批準；通常情況下，項目預算的調整僅允許實施一次修正操作。

概算編制須基于項目實施地當時的市場價，確?？偼顿Y精準反映建設項目在編制時期的實際投資。概算需考量施工環(huán)境條件等因素對投資產(chǎn)生的影響，并依據(jù)合理的工程周期預估建設期間的價格波動，以及資產(chǎn)租賃與貸款的時效性價值等動態(tài)經(jīng)濟因素。此外，建設項目總投資還需涵蓋投資導向調節(jié)稅和必要的鋪底流動資金內容。

概算編制的關鍵在于精細估算各專業(yè)工程量，適當?shù)匾眠m用的專業(yè)定額或概算指標，真實反映概算期間項目所在地區(qū)的物價水平，同時嚴謹計算各項工程建設附加費用，確保無遺漏、無虛報，全面揭示項目投資的真實面貌。這一過程要求充分依賴于具備豐富經(jīng)驗的專業(yè)技術團隊。我公司已籌備了充足且專業(yè)的技術力量，以確保能夠勝任本階段的咨詢服務任務。

1.1.2設計概算階段審核難點

依據(jù)政府部門的正式文件規(guī)定，初步設計概算經(jīng)審定后被視為項目的投資上限，其工作成果對后續(xù)進程具有指導意義。若概算造價評估過高，可能導致資金閑置或浪費；反之，若過低，則可能引發(fā)資金短缺，甚至使項目實施陷入困境。因此，本階段的關鍵挑戰(zhàn)在于：科學制定建設工程施工方案，精確核算施工措施費與工程建設其他費用，以及合理預估預備費，以確立適宜的投資概算水平。此外，協(xié)助業(yè)主順利向相關部門提交并獲批初步設計概算，亦是本階段的另一重大難題。

根據(jù)國家規(guī)定，凡涉及動用國家財政資金的項目，必須采用清單計價方法。對于各專業(yè)工程的分部分項工程量清單，其設置要求嚴謹且精確，需詳盡審核每個清單項目的特征描述，并充分理解圖紙，準確計算各項工程量。清單綜合單價、施工措施費、其他工程費用、規(guī)費以及稅費的計算同樣需要精準無誤。我公司已配備充足的專門技術團隊，以確保能夠高效勝任本階段的咨詢服務任務。

1.1.3本階段服務的合理化建議

評估概算編制的基礎：確認其是否基于準確、可靠且充分的信息支持。審查編制人員與設計團隊的協(xié)同程度，以確保概算質量，項目設計責任人與概算負責人需對設計概算的整體質量負全責。核實編制人員是否參與設計方案的討論，共同完成技術經(jīng)濟比選，以選擇技術先進且經(jīng)濟高效的最優(yōu)方案。設計人員應堅守正確的設計理念，以經(jīng)濟效益為核心，嚴格遵循批準的可行性研究報告或立項批文中的規(guī)定，控制在投資限額內進行設計，并提交符合編制深度要求的設計技術資料。概算編制人員需對投資的合理性承擔責任，杜絕無理的人為投資增減行為。

負責對設計單位提交的初步設計概算進行評審，并提出相應的咨詢建議，以協(xié)同建設單位與設計單位共同提交給相關主管機關進行審批。

審查編制概算的團隊成員資格，規(guī)定負責人、審核人及審定人必須由持有國家注冊造價工程師資質的專業(yè)人士擔任，同時確保咨詢單位的審核人員也具備相應的專業(yè)資格。

采用差額比率法對送審值與審批值進行量化質量管理，明確設定總概算、單項工程概算以及單位工程概算的考核標準，以此評估責任單位和人員的工作質量，從而提升編制單位及人員的質量意識。

1.2預算編制階段的重難點分析及合理化建議

1.2.1預算編制階段的重點分析

本階段造價咨詢工作重點是認真編制各專業(yè)工程分部分項工程量清單，各清單項目特征是否準確描述，各清單工程量是否準確計算，各清單綜合單價、施工措施費、其它工程費、規(guī)費及稅費是否正確計算。應特別注意不能忽視施工方案對造價的影響，明確合適的工程項目的項目方式，合同價變更的規(guī)定，材料、設備的供應方式，分包工程的管理等方面的內容，避免“低報價、高索賠”的發(fā)生，提醒投資方注意建設工期對工程造價的影響。因此需要咨詢單位投入充足的經(jīng)驗豐富的造價專業(yè)技術人員。

1.2.2預算編制階段的難點分析

當前造價咨詢服務的關鍵挑戰(zhàn)主要包括：精細評估施工方案以核算施工措施費，精確確認項目物料的單價，確保工程造價估算既不過于樂觀，也不低估實際，符合地方市場價格標準。此外，還需明確包干費用、風險系數(shù)等相關特殊收費項目的界定與范圍，制定合理的合同價變更規(guī)則，規(guī)定材料和設備的供應方式，以及有效管控分包工程的管理，從而防止出現(xiàn)‘低價投標、高額索賠’的情況。

1.2.3本階段服務的合理化建議

該編制的依據(jù)是否堅實且來源可靠，確保其基礎的全面性；并積極支持建設單位制定嚴謹?shù)耐顿Y管理規(guī)章制度。

為了保障招標工程量清單的精確性，我們建議招標方提供充足的時間給造價咨詢機構，以便他們能有效地進行工程量清單的編制工作。

(1)首要任務是組織各專業(yè)人員對施工圖紙進行詳盡核查。精確的工程量估算為施工圖預算的精準編制奠定基礎。任何源于設計缺陷導致的變更，如需調整，將納入原合同總價內，僅限于變更，費用不得增加。對于因變更產(chǎn)生的材料替換，應遵循性能提升且成本降低的新材料原則。對于可能受市場波動影響的造價問題，我們將在招標合同條款中明確價格調整的可接受幅度，以劃分雙方的風險責任范圍。

(2)為了實現(xiàn)對龐大且繁重的單項工程項目預算工作的高效高質量完成，合理配置各專業(yè)人力資源至關重要。專業(yè)人員內部的交叉審核在確保時間限制的同時，通過多元化的核算與復查手段，致力于在規(guī)定時間內達成優(yōu)質、高效的工作目標，以期順利完成預算編制任務。

(3)與業(yè)主進行專業(yè)溝通，深入理解并詳盡掌握施工總承包合同的各項內容，包括但不限于合同條款、承包項目界限、結算機制、價差調整、措施費與風險費的界定、甲方提供的材料價格、采購管理費用、以及總分包合作中的協(xié)調責任，特別是變更部分對應的價款規(guī)定，確保清晰無誤。

1.3施工階段重難點分析及合理化建議

1.3.1施工階段的重點

以下是主要的審核內容： 1. 程序合規(guī)性審查 2. 變更價款的真?zhèn)闻c合理性評估 3. 變更洽商的時間效率驗證

工程量審核：針對工程量清單報價，需評估其合規(guī)性。當設計變更導致額外工程量出現(xiàn)時，應核查工程造價管理部門與工程管理部門對此的確認一致性。

1. 審核單價應用：核查是否遵循預設的預算定額標準，排除過度或重復套用的可能性； 2. 檢驗定額轉換的合規(guī)性和精度：確保換算過程的合法性及結果的準確性； 3. 評估新技術、新材料、新工藝引入對材料和設備價格的影響：關注其定價調整是否合理； 4. 審查市場價格采納情況：保證價格信息的時效性和市場一致性。

預算定額、取費基數(shù)、費率計取是否正確；

正確性評估：各項取費基數(shù)及標準的適用與計算方法

利潤和稅金計取的合理性。

1.3.2施工階段設計變更工作的難點

面對新材料與新技術的廣泛應用，造價咨詢人員在處理現(xiàn)有定額無法覆蓋的工程項目時，需親臨施工現(xiàn)場，詳盡了解實際情況?；诙~編制的基本原理，他們需提煉創(chuàng)新的綜合單價，以填充當前定額在某些方面的不足之處，確保專業(yè)性和準確性。

在工程施工過程中，設計變更會引起工程造價的上升。引起設計變更的原因很多，如：工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規(guī)格標準不符合設計要求等等，造價咨詢人員要認真對待必須發(fā)生的設計變更，及時核算有關設計變更的造價，對于施工單位之間配合不當或其它原因造成的挖、拆、填、修等不予簽證部分，由責任方承擔經(jīng)濟損失。同樣，對設備材料的質地和價格，也要嚴格把關。材料是工程造價的主要組成部分之一，對工程造價的影響巨大。造價工程師不能過分依賴造價部門發(fā)布的價格信息，應主動跑市場，及時了解、比較材料、設備的產(chǎn)品質量和價格變化情況，建立可行的認證制度，主動掌控工程造價。

1.3.3本階段服務的合理化建議

針對當前造價控制所面臨的挑戰(zhàn)，我們特此提出以下幾點建議。

(1)確保精確核算工程預付款的起扣點和抵扣額度，其條件為剩余工程及未施工部分所需的材料價值等于預備采購款項時開始扣除。在每次的工程結算過程中，依據(jù)材料比例逐次抵減工程價款，直至工程竣工前所有預付款項得以全額扣回。

(2)對工程變更簽證環(huán)節(jié)的審核應嚴謹細致，著重核查各項變更與簽證的真實有效性，并作出恰如其分的評估，以確定其計價合理性。審核策略應涵蓋以下關鍵點：

1)簽證的合理性。重點審查工程變更的合理性、必要性。要求審計人員詳細了解工程項目，仔細分析工程項目變更的真正原因及變更后所要達到的目的，確定工程變更是否合理。針對一些徒增造價而無實際意義的變更要求甲乙雙方及監(jiān)理人員說明情況，做好進一步的審核。如：某項工程中原圖紙設計為內墻采用白水泥兩遍，而在施工中變更為白水泥三遍，且已辦理了簽證。審計人員經(jīng)過分析后認為增加一遍白水泥對于此項工程來說并不是必要的，經(jīng)追加審計程序審計得知，這是施工方為掩飾墻面砂漿無法找平而進行的工程變更，這樣的變更工程費用應由施工方完全承擔。

2)簽證項目的完整性驗證：關注工程變更簽證的詳細內容填寫完備性，包括甲方及監(jiān)理單位的審批情況。審計人員應嚴謹核查每一份簽證，剖析變更的合理性、增減的工程量、變更的時間，并對照相關單位的確認意見與實際執(zhí)行情況是否一致。審慎檢查變更記錄，防止同一變更事項在時間線索上交錯，或者在同份聯(lián)系單中反復更改且內容雷同的情況。

3)簽證真實性的嚴謹核查：著重評估工程變更的實際發(fā)生與變更工程量的精確核算。審計人員需通過現(xiàn)場勘查、訪談、數(shù)據(jù)分析及詳細計算，以確保工程變更的真實性以及變更工程量計算的準確性。特別關注施工方是否全面遵循變更指示進行作業(yè)。

4)審核簽證的完整性：著重評估工程變更記錄的全面性，確保無遺漏，尤其關注是否存在僅記錄工程造價增項而忽視可能降低成本的變更。審計人員需在詳閱施工圖紙后，實地進行工程項目核查。

(3)關于新項目定價策略，我們嚴格遵循合同中既定的定價依據(jù)，鼓勵業(yè)主明確其相關標準。為此，我們提議將新增工程細分為兩大類：一是合同內新增工程項目，這類項目源自合同約定的施工承包范圍，可能因設計變更或施工現(xiàn)場實際情況的變化，涉及合同文件工程量清單中的可參照項目；二是合同外新增工程項目，這些是非合同規(guī)定施工范圍內的額外施工任務。

1)合同范圍內

A、所有新增項目的實施需經(jīng)監(jiān)理部門、工程部及結算部門的嚴格審核與確認，其執(zhí)行價格依據(jù)原合同清單價或者參照類似項目的原合同清單價格執(zhí)行。

B、任何因施工承包人自身因素導致的設計變更或材料消耗增 加，無論該變更源于承包人的主動提議還是監(jiān)理方的指示，由此產(chǎn)生的額外費用和工程延期責任皆由施工承包人自行負責。

2)合同范圍外

A、在執(zhí)行過程中，針對合同外的新增工程項目，施工單位需提交詳盡的工程變更情況申報，內容涵蓋：公司工程文件的審簽表、經(jīng)審批的工程變更申請表、變更工程的預算明細、現(xiàn)場的簽證計量單、反映施工實際情況的施工圖紙以及工程過程的相關影像資料等，這些附件均需經(jīng)過監(jiān)理工程師、項目現(xiàn)場代表、技術部門、計劃結算部門及公司工程管理部的專業(yè)審核并獲取其相應的簽字確認。

B、新增工程單價審核管理的關鍵工作：①現(xiàn)場簽證(計量)單應明確現(xiàn)場簽證計量依據(jù)，準確描述簽證計量的原因、工程內容、工程特征、工程量、計量事項，且計量單位應與定額或清單相符等。②工程量原則上應以圖示方式表達，只有無法用圖示方式表達時方可現(xiàn)場直接計量實物工程量。③《現(xiàn)場簽證單》應附彩色數(shù)碼照片資料做為簽證單的支持文件。④簽證文件內容不得包括工程價款?！冬F(xiàn)場簽證單》中原則上不得出現(xiàn)與經(jīng)濟有關的內容，如確實需要以經(jīng)濟簽證形式反映實際工作內容的，須提前經(jīng)計劃結算部、公司分管領導審核簽字同意后方可辦理。⑤新增單價審核過程中各部門職責。工程部或綠化部責任：對施工單位報審的每一個新增工程的分布分項清單的清單項目特征、清單工作內容、工程量的真實性、準確性進行核實：計劃結算部責任：核查清單及定額的套用和計價原則是否正確；技術部責任：負責核查新增、變更工程施工圖是否與實際情況一致并在變更圖紙上簽署意見。

(4)材料定價的重大問題，可細分為兩類：一是合同中已包含報價的物料，二是新增加的材料范疇。

1)合同中涉及已報價的材料，其費用核算將依據(jù)合同約定的報價執(zhí)行。

2)新增材料的定價按照以下原則：

A、首先，依據(jù)提供的材料產(chǎn)品合格證明核實其規(guī)格與品種；其次，若造價管理機構發(fā)布的季度《綜合價格》涵蓋了該材料，我們將優(yōu)先參照《綜合價格》進行定價決策。

C、若無綜合價格參考依據(jù)，建議查閱造價管理機構發(fā)布的《廠商信息價》，根據(jù)其規(guī)定進行相應的下浮定價。

D、若《廠商信息價》中未提供該物料的價格信息，我們則采取市場詢價的方式，并根據(jù)實際狀況進行定價。

1.4結算階段重難點分析及合理化建議

1.4.1結算階段的審核重點

結算審核的核心任務是對項目工程結算書進行全面核查，該結算書主要包括工程量、定額子目、材料單價、取費標準、設計變更和現(xiàn)場簽證等關鍵組成部分。在審核過程中，我們特別關注以下幾個關鍵點：工程量計算的精確性，定額子目選用的合理性，材料單價引用的真憑實據(jù)，工程類別劃分的準確性，以及現(xiàn)場簽證事項的真實有效性。

負責整理并協(xié)助施工單位準備符合規(guī)定的結算文檔，確保提交的審核結算資料完整無缺。

致力于保障結算的完整、合理與精準，及時提交符合規(guī)定的結算審核報告。同時，積極協(xié)同業(yè)主履行造價咨詢服務職責，共同推進社會終審工作的順利完成。

1.4.2結算階段的審核難點

(1)檢查合同履行情況，確認是否達到約定的工作完成標準，同時核實是否滿足合同中關于價款調整的規(guī)定條件。

(2)審查材料價格的變動情況，尤其是那些價格波動大、對工程造價有顯著影響的材料，其價格調整是否符合合同中的預先約定。

(2)在固定價合同中，明確了風險責任邊界及風險費用的計費機制。對于合同價款的調整，除非在專用條款中有明確的規(guī)定，否則將遵循此約定，對超出風險范圍的部分進行計算，進而確定風險分擔情況。

(3)分析簽證變更的合理性及計量、單價的合規(guī)性，著重考察其對工程造價的影響。對于投標清單中已包含的相同項目，采用原投標單價；若為相似項目，參照相應的投標單價執(zhí)行。若簽證變更涉及的項目在原清單中無對應項，簽證變更單價的確定需依據(jù)施工合同、投標文件、計價相關文件以及工程量清單報價單等多方面資料進行綜合判定。

(4)分析實際施工中與原工程量清單中部分清單項目的特征工作內容變更對造價產(chǎn)生的影響程度