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發(fā)布日期：2022-12-20

為依法依規(guī)****工業(yè)園片區(qū)項目順利實施，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上的房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令〔2011〕第590號）《**市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施意見》（黃政規(guī)〔2016〕2號）《**市國有土地上房屋征收與補償操作指引》（黃政規(guī)〔2022〕4號）等相關(guān)法律法規(guī)，同時結(jié)合項目實際，特制訂本方案。

第一章 基本情況

一、項目名稱

****工業(yè)園片區(qū)項目

二、征收范圍

****工業(yè)園片區(qū)改造項目范圍四至為：西起藥王路、**新港大道、南抵長江大堤，北至**大道（具體征遷紅線以公告紅線圖為準(zhǔn)）；范圍內(nèi)拆遷建筑面積約121889㎡，項目****辦事處；征收上述范圍內(nèi)國有土地上的房屋、構(gòu)建物及附屬物等。

三、房屋征收主體及征收部門、實施單位

1.房屋征收主體：****

2.房屋征收部門：******服務(wù)中心（黃****辦公室）

3.征收實施單位：****辦事處

4.房屋征收協(xié)調(diào)機構(gòu)：****工業(yè)園片區(qū)項目

****指揮部

四、房屋征收補償原則

遵循群眾改造意愿、程序正當(dāng)合法、補償公正公平、信息公示公開的原則。

五、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)

（一）評估機構(gòu)確定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過投票或者搖號等方式確定。

被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)的，由房屋征收部門委托房屋征收實施單位組織。協(xié)商方式以征求意見表的形式進行，被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)將征求意見表交由房屋征收實施單位統(tǒng)計、核實。在七個工作日內(nèi)三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家評估機構(gòu)的，視為協(xié)商選定，由房屋征收部門公布協(xié)商選**果。

（二）評估結(jié)果異議處理：由本項目選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法確定。對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起十個工作日內(nèi)，向原選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起十個工作日內(nèi)，向被征收房屋所在地的市級房****委員會申請鑒定

六、評估時點

本項目預(yù)簽約評估時點為本方案征求意見期滿之日，正式評估時點為房屋征收決定公告之日。

七、簽約期限

1.本項目簽約期限時間按照被征收戶數(shù)量進行確定，預(yù)簽約期限為3個月，自被征收房屋預(yù)評估結(jié)果公布之日起計算。

2.本項目正式簽約期限為3個月，自被征收房屋正式評估結(jié)果公布之日起計算。

征收公告發(fā)布之后，房屋征收部門或委托的實施單位與被征收人在本方案確定的正式簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房****人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《**省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《**市國有土地上房屋征收與補償操作指引》等相關(guān)規(guī)定，按照本方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第二章 預(yù)簽征收補償協(xié)議有關(guān)事項

一、本項目采取預(yù)征收方式實施房屋征收活動，在預(yù)簽約期限內(nèi)簽訂預(yù)征收協(xié)議。

二、在預(yù)簽約期限內(nèi)，預(yù)簽約比例達到90%及以上的，****作出征收決定并公告，同時征收實施單位或協(xié)調(diào)機構(gòu)在項目片區(qū)內(nèi)對預(yù)簽約征收戶進行公告，預(yù)簽的征收補償協(xié)議生效；預(yù)簽約比例未達到90%的，終止預(yù)簽征收補償協(xié)議方式的房屋征收。

三、預(yù)簽的征收補償協(xié)議涉及的被征收房屋價值，按照預(yù)評估房屋價值確定。房屋征收決定作出之后，如正式評估價高于預(yù)簽約評估價，房屋征收部門向被征收人簽訂補充協(xié)議支付評估差價；如正式評估價低于預(yù)簽約評估價，則按預(yù)評估價格結(jié)算補償費用。

第三章 征收補償方式

被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式。被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由依法選定的有相應(yīng)資質(zhì)評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定。

一、貨幣化補償

房屋被征收人選擇貨幣補償?shù)�。其主體房屋建筑面積補償由評估機構(gòu)確定補償價值給予補償。另給予包括被征收人裝飾裝修價值補償、附屬設(shè)施補償、搬遷及臨時安置補償、其他相應(yīng)的補償、補助和獎勵。

二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換

1. 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，另給予被征收人、公有房屋承租人裝飾裝修補償、附屬設(shè)施補償、搬遷及臨時安置補償、相應(yīng)的補助和相應(yīng)的獎勵。

2.本項****政府限價房源，****政府為統(tǒng)一安置被征收戶集中建設(shè)的還建****指揮部公告為準(zhǔn)，其地點、戶型、****指揮部辦公室及被征收區(qū)域公告）

3.本著先簽約先受益的原則，按被征收人簽約時間順序，以應(yīng)調(diào)換面積為基數(shù)，鼓勵被征收人按所在區(qū)域就近定點選擇還建小區(qū)房屋。

第四章 征收補償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

一、補償

（一）被征收房屋價值補償。

被征收房屋價值由評估機構(gòu)按照被征收房屋建筑面積及評估單價確定。

（二）裝飾裝修補償。

被征收房屋的內(nèi)裝飾裝修補償，由選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行實地的評估價值，依據(jù)評估結(jié)果給予貨幣補償。

（三）附屬設(shè)施補償

相關(guān)設(shè)施及遷移費按照評估確定予以貨幣補償。

1、水、電、氣等一戶一表的，給予初裝費標(biāo)準(zhǔn)的補償。

2、固定電話、寬帶、有線電視等以初裝費標(biāo)準(zhǔn)或遷移費給予補償。

3、太陽能熱水器按評估價給予補償。

4、空調(diào)、燃?xì)鉄崴靼催w移費補助。

5、樹木菜地等依據(jù)評估結(jié)果給予貨幣補償。墳?zāi)惯w移及購置費根據(jù)現(xiàn)行價格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。

（四）臨時安置補償費

征收個人住宅房屋給予被征收人臨時安置補償費，臨時安置補償費由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照被征收房屋類似房屋市場租賃價格評估確定。臨時安置補償費原則上按被征收房屋主體建筑面積（不超過360平方米）計發(fā)，不足60平方米的，按60平方米計發(fā)臨時安置費，臨時安置費按12個月一次性計發(fā)。

（五）搬遷補助費

1.征收個人住宅房屋的，一次性房屋搬遷費按2000元計算。被征收人為殘疾人的，搬遷補助費增加50%。

2.征收辦公用房或者生產(chǎn)經(jīng)營性用房，由評估機構(gòu)評估確定搬遷、安裝費用，無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照評估確定的殘值予以補償。

（六）停產(chǎn)停業(yè)認(rèn)定及損失補償標(biāo)準(zhǔn)。

因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)�，�?yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認(rèn)定為合法建筑物，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋；

2、有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所（經(jīng)營場所）為被征收房屋；

3、已辦理稅務(wù)登記，并出具納稅證明。

被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償、室內(nèi)裝飾裝修價值補償。

因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，按被征收房屋評估價值的5%給予一次性適當(dāng)?shù)慕?jīng)營損失補償。協(xié)商達不成一致意見，委托依法選定的房地產(chǎn)價格評****人民政府審核確定。

（七）住宅房屋改為非住宅房屋補助標(biāo)準(zhǔn)

征收個人住宅，被征收人自行改變房屋用途、作為經(jīng)營性用房使用的，原則按照住宅房屋給予征收補償。在征收公告之日前，已作為經(jīng)營性用房，并已依法取得營業(yè)執(zhí)照、實際用于經(jīng)營的部分，可以根據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補助，補助標(biāo)準(zhǔn)可按照原則上不超過經(jīng)營性用房與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予一次性補助。

（八）保底補償

保底補償。征收個人住宅房屋，家庭建筑面積不足40平方米，且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米給予征收補償、補助和獎勵。

二、補助

（一）住房困難補助。征收個人住宅房屋，家庭建筑面積不足60平方米且為被征收人唯一住房，被征收人選擇貨幣補償?shù)�，給予住房困難補助。家庭建筑面積在40平方米以下的，按40平方米估算，給予被征收房屋價值10%的補助；家庭建筑面積超過40平方米不足60平方米的，每增加1個平方米，補助標(biāo)準(zhǔn)降低0.5%。

（二）生活困難補助。

（1）對納入本市居民最低生活保障的被征收人（含直系親屬和同戶籍其他親屬)，按照2萬元/戶給予補助。

（2）對身體殘疾的被征收人，按照1萬元/人給予補助。

（3）對身患重癥并持有重癥病歷的被征收人，按照1萬元/人給予補助。

（4）被征收人如符合上述生活困難補助條件中的多項，各項補助可累加，但單戶最高不超過5萬元。

三、獎勵措施

（一）定時簽約獎

自被征收房屋評估結(jié)果公告之日起，被征收人10天之內(nèi)簽訂協(xié)議并完成房屋騰空的獎勵10000元／戶， 20天之內(nèi)的獎勵 6000元／戶，一個月之內(nèi)的獎勵 3000元／戶，超過期限的一律不予獎勵。

（二）貨幣化簽約獎勵

個人住宅房屋被征收人選擇貨幣補償，在簽約期限內(nèi)簽約且在約定的期限內(nèi)搬遷的，按照被征收房屋價值的20%給予獎勵。

（三）購房獎勵

個人住宅房屋被征收人選擇貨幣化安置，在市國投搭建的商品房源中選擇房源進行安置的，按“被征收房屋評估價格×(購房發(fā)票總金額/被征收房屋評估價格，注：被征收房屋評估價格為主體房屋補償價值，比值大于1時取1)×購房時間系數(shù)”的標(biāo)準(zhǔn)給予購房獎勵。其中購房時間系數(shù)根據(jù)購房時間確定，簽訂協(xié)議書兩個月內(nèi)購房的按12%計取，此后每推遲一個月遞減1.2個百分點，以此類推，簽訂協(xié)議書12個月后購房的，不再給予購房獎勵。被征收人憑《商品房買賣合同》、《房屋預(yù)告登記證明》及全額購房發(fā)票向原征收實施單位領(lǐng)取購房獎勵款，所需獎勵款列入征遷成本。已領(lǐng)取購房獎勵款后撤銷購房合同的，須退還購房獎勵款。購房時間以商品房網(wǎng)簽合同記載的網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。

（四）產(chǎn)權(quán)調(diào)換簽約獎勵

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在簽約期限內(nèi)簽約且在約定的期限內(nèi)搬遷的，給與20000元獎勵。

（五）無“三搶”行為獎勵

個人住宅房屋被征收人，經(jīng)指揮部認(rèn)定無搶建、搶裝、搶栽的，獎勵20000元／戶。

四、優(yōu)惠政策

（一）被征收人的稅費減免政策，參照相關(guān)政策執(zhí)行，辦證涉及國家政策規(guī)定稅費減免之外的部分由被征收人承擔(dān)。

（二）維修基金繳存。被征收人須自行繳納房屋維修資金并專戶儲存，維修資金不屬于稅費優(yōu)惠范疇。被征收房屋所有權(quán)證注銷，房屋滅失后，被征收人依規(guī)申請退回原房屋維修資金。

五、征收補償資金結(jié)算

（一）被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議時，必須交出被征收房屋的土地證和房產(chǎn)證。由征收實施單位統(tǒng)一收存，并組織被征收人辦理注銷手續(xù)，被征收房屋證件已抵押的，被征收人應(yīng)告知房屋實施單位并依法解除抵押，解除抵押手續(xù)后，相關(guān)證件須交給房屋實施單位。未辦理證件、證件遺失、原產(chǎn)權(quán)人已逝、抵押的被征收人必須出具相應(yīng)手續(xù)或證明材料。

（二）貨幣補償結(jié)算。選擇貨幣化補償?shù)谋徽魇杖撕炗喎课菡魇昭a償協(xié)議后，在被征收人騰空房屋后7日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)保持房屋原狀移交給房屋實施單位，經(jīng)驗收合格，房屋征收部門一次性向被征收人付清補償款。

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房結(jié)算。被征收人協(xié)議正式生效后，由房屋實施單位提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房并評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值，與被征收人結(jié)清被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

第五章 未經(jīng)登記建筑補償

一、未經(jīng)登記建筑相關(guān)原則

未經(jīng)登記建筑是指未依法取得房屋權(quán)屬登記證書的房屋或取得審批手續(xù)未辦理登記的建筑。

未經(jīng)登記建筑調(diào)查、認(rèn)定、處理按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定

第一類未經(jīng)登記建筑：1990年4月1日（《中華人民**國城市規(guī)劃法》施行之日）前建造的；****政府同意建造的；經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、國土主管部門批準(zhǔn)建造的；1990年4月1日之后至2007年7月9日（《****建設(shè)處理辦法》施行之日）自行建造并經(jīng)市區(qū)查違機構(gòu)處理認(rèn)**案的；

第二類未經(jīng)登記建筑：1990年4月1日至2007年7月9日自行建造，未經(jīng)市區(qū)查違機構(gòu)處理認(rèn)定，但確屬尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的；

第三類未經(jīng)登記建筑：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑；

第四類未經(jīng)登記建筑：無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響，限期拆除或應(yīng)予以沒收的；2007年7月9日以后自行建造的；超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑和未經(jīng)批準(zhǔn)建造的臨時建筑。

三、補償標(biāo)準(zhǔn)

1.對認(rèn)定為第一類未經(jīng)登記建筑的，按照被征收住宅房屋價值進行補償；

2.對認(rèn)定為第二類未經(jīng)登記建筑的，按照不高于被征收住宅房屋價值的90%給予補償；

3.對認(rèn)定為第三類未經(jīng)登記建筑的，按照評估價值給予補償；

4.對認(rèn)定為第四類未經(jīng)登記建筑的，不予補償；

5.如未經(jīng)登記建筑主張權(quán)利人經(jīng)核實在市區(qū)無其他住房（含承租公房）的，可適當(dāng)提高補償比例，提高比例不超過3%。符合條件的，還可申請保障性住房。

四、違法建筑處理

在征收范圍內(nèi)違法搶建（**、改建、擴建）房屋或建筑物，市城管執(zhí)法委按照《中華人民**國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《**省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《**市違法建設(shè)治理條例》依法查處違法建設(shè)，配合相關(guān)部門做好征收工作。

第六章 其它

1.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)**村集體土地上的房屋合法性認(rèn)定與征收補償，可參照本方案執(zhí)行。

2.已辦理國有出讓土地使用權(quán)證和規(guī)劃許可證而未建房的被征收人，由房屋征收部門**相關(guān)部門結(jié)合實際依法處理，其土地統(tǒng)一按土地證載用途的出讓剩余年限評估確定價值予以貨幣補償。

3.國有出讓土地上證載面積大于實際主體房屋占地面積的部分面積由評估機構(gòu)評估確定價值給予貨幣補償。

4.集體土地上的房屋評估，應(yīng)綜合考慮集體土地使用權(quán)證載面積，實行一次性價值評估和一次性征收補償。一切集體土地歸村集體所有，村****基地補償歸村集體所有，村民個人不享有單獨補償權(quán)益，由村集體結(jié)合征收實際統(tǒng)籌處置。

5.本《房屋征收補償與安置方案》****中心負(fù)責(zé)解釋，未盡事宜按國家及省、市相關(guān)政策、規(guī)定執(zhí)行，并另行通告。