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各相關部門、單位、群眾：

請對《****

（征求意見稿））向公眾征求意見。

意見征求期為7個工作日（2021年10月26日至2021年11月3日）。在期限內(nèi)，如有反饋意見，請?zhí)顚懜郊髑蠓答佉庖姳�，單位書面反映問題需加蓋公章；個人書面反映問題請備注真實姓名和聯(lián)系電話。

聯(lián)系地址：臨****服務中心三號樓6樓

聯(lián)系電話：****8834

區(qū)住建局

2021年10月25日

****

（征求意見稿）

第一條［目的依據(jù)］為提升**市**區(qū)老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)管理服務水平，切實鞏固老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)綜合提升改造成果，****建設部等部門《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）、《****建設廳關于加強和改進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的指導意見》（浙建房〔2020〕54號）、《**市加強住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理三年行動計劃（2019—2021年）》（杭政辦函〔2019〕66號）等文件精神，結(jié)合**區(qū)實際，特制定本辦法。

第二條［實施范圍］

（一）實施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)。鼓勵專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)承接老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，鼓勵質(zhì)價偏低老舊小區(qū)提高物業(yè)服務標準，滿足業(yè)主日益增長的服務需求。

（二）符合條件的自治小區(qū)。鼓勵小區(qū)成立“小區(qū)管家”、“自治小組”等多樣化自治組織，由業(yè)主自籌資金，組織人員實行自治管理。

（三）以上兩種實施條件都不具備的，****社區(qū)作為實施主體，以成片區(qū)域為單位引進“大物業(yè)服務”模式，按照一定標準向居民收取相應費用，并統(tǒng)一使用小區(qū)經(jīng)營性收益進行貼補，同時整合公共管理經(jīng)費，將公共區(qū)域綠化、保潔、設施設備養(yǎng)護、環(huán)境秩序維護等工作委托物業(yè)服務企業(yè)實施。

第三條［工作職責］

（一）強化黨建引領。明確社區(qū)黨組織在老舊小區(qū)物業(yè)管理工作中的領導核心地位，****委員會、****委員會、居民自治組織的指導和監(jiān)督，更好發(fā)揮黨員業(yè)主的先鋒模范作用。堅持“民主事項黨組織先議、重大事項黨組織先審”，健全黨組織領導下的基層協(xié)商民主，鼓勵和引導業(yè)主有序參與小區(qū)公共事務管理，增強共建共治共享合力。

（二）強化屬地統(tǒng)籌。認真落實屬地鎮(zhèn)街綜合管理責任，充分發(fā)揮鎮(zhèn)街、社區(qū)的組織協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌指導作用，具體負責實施轄區(qū)內(nèi)的老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)管理各項工作。明確分管領導，完善工作機制，加強工作統(tǒng)籌，及時有效解決老舊小區(qū)物業(yè)管理相關問題。

（三）強化條塊聯(lián)動。落實“塊抓條�！�、“有呼必應”工作機制，厘清行政部門、鎮(zhèn)街與物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的職責邊界。區(qū)住建局協(xié)調(diào)全區(qū)面上老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)物業(yè)管理工作，解決存在的突出問題，提供相關的法律法規(guī)和專業(yè)技術支持，并**鎮(zhèn)街，加強對基層工作人員的業(yè)務指導和工作培訓。

第四條［方法步驟］

（一）明確小區(qū)范圍和物業(yè)管理模式。****住建局、區(qū)城管局、****大隊及相關部門，參照《物業(yè)管理區(qū)域確認工作操作流程》，結(jié)合本鎮(zhèn)街實際、歷史沿革、物業(yè)管理現(xiàn)狀等要素，并征求居民業(yè)主、社區(qū)兩委意見，梳理、明確老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)管理模式。

（二）推進規(guī)范化管理機構(gòu)。在鎮(zhèn)街、社區(qū)的指導、協(xié)助下，組建小****委員會、****委員會或居民自治組織），制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約，建立小區(qū)事務由小區(qū)執(zhí)行機構(gòu)自行管理機制。

（三）合理選聘物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。按照“質(zhì)價相符”原則，推動老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)物業(yè)服務水**收費標準同步提升。業(yè)主委員會、****委員會、居民自治組織等管理主體，按照選聘方案和表決意見確定符合本小區(qū)需求的服務收費標準及物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

對于確定大物業(yè)服務模式的，鎮(zhèn)街、社區(qū)可根據(jù)前期調(diào)查基礎，確定服務標準，并按法定流程與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議。

第五條［資金保障］

（一）實施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，業(yè)主表決同意繳費0.5元/㎡/月及以上的，補助標準為0.5元/㎡/月，業(yè)主繳費標準低于0.5元/㎡/月的不享受補助。本辦法之前實施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，原有業(yè)主繳費標準降低的不得補助。納入補助范圍的小區(qū)，物業(yè)服務合同應按照“質(zhì)價相符”的原則，以業(yè)主繳費和補助資金之和重新制定服務標準，并報屬地鎮(zhèn)街審核。

（二）實行自治管理的小區(qū)，鎮(zhèn)街負責制定基本管理標準，在業(yè)主自籌資金0.3元/㎡/月及****政府補助。補助標準為：戶數(shù)小于50戶的補助4萬/年；戶數(shù)在50至100戶的補助5萬/年；戶數(shù)大于100戶的補助6萬/年。

（三）以“大物業(yè)服務”模式引進專業(yè)化物業(yè)管理的，實行收入和支出分類管理。業(yè)主表決同意繳費0.3元/㎡/月及以上的，補助標準為0.3元/㎡/月，業(yè)主繳費標準低于0.3元/㎡/月的不享受補助。片區(qū)內(nèi)物業(yè)費、停車費、廣告經(jīng)營等收入由物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一收繳至鎮(zhèn)街財政，鎮(zhèn)街統(tǒng)籌片區(qū)原有資金（公共區(qū)域綠化、保潔、設施設備養(yǎng)護、環(huán)境秩序維護）及物業(yè)費、停車費、廣告經(jīng)營收入等支付物業(yè)服務企業(yè)，具體操作方案由鎮(zhèn)街制定。

（四）2018年啟動老舊小區(qū)改造之后，****委員會、****委員會、居民自治組織并落實物業(yè)服務企業(yè)和其它管理人的，啟動資金由財政參照杭物改（2019〈3號〉）文件補助。

（五）拓展小區(qū)經(jīng)營性收益來源渠道。在老舊小區(qū)綜合提升改造實施過程中，鎮(zhèn)街、社區(qū)可增加老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)物業(yè)管理用房尤其是物業(yè)經(jīng)營用房，穩(wěn)定小區(qū)經(jīng)營性收益來源渠道。同時進一步拓展停車位、廣告點位、快遞點位、充電樁等收入渠道。

涉及財政補助資金的，屬地鎮(zhèn)街應從管理實際出發(fā)，參照物業(yè)費收繳率、業(yè)主滿意率等指標，制定實施細則和考核方案，審核****住建局統(tǒng)一發(fā)放。

專業(yè)化物業(yè)管理和“大物業(yè)服務”模式的資金補助對象為物業(yè)企業(yè)，自治管理的資金補助對象為居民自治組織。

第六條［長效管理］

（一）重點突出業(yè)主參與，樹立業(yè)主自己的事自己做主的理念，既保障業(yè)主的權(quán)利，也明確業(yè)主應盡的義務和責任。針對老舊（自治、無物業(yè)）小區(qū)特點，以解決問題的實際成效引導業(yè)主樹立“花錢買服務”的共識和氛圍。

（二）業(yè)主和小區(qū)執(zhí)行機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人、****社區(qū)要加強溝通協(xié)作，及時處理小區(qū)管理中存在的問題，堅持共建共享、全民參與，切實加強老舊（自治、無物業(yè)）長效管理，提高基層治理水平，打造有歸屬感、舒適感的小區(qū)。

本辦法自2022年1月1日起實施。實施時間為2022年1月1日至2024年12月31日。本辦法老舊小區(qū)指2002年12月31日前交付使用的小區(qū)，自治小區(qū)無交付使用時間限制。